如何投資房地產：投資房地產的終極指南
投資房地產是一直以來的熱門項目。如果你有一筆收入，若只存進銀行，由於通貨膨脹只會越來越少。從長遠來看，房地產市場一直表現良好。在本文中，你將了解如何投資於房地產，並且如何從中受益。
快速導覽
在本綜合指南中，我們涵蓋了投資房地產時需要了解的所有內容。你可以在下面直接跳轉到想看的章節 ：
- 為什麼要投資房地產？
- 投資房地產的三種方法
- 有哪些類型的房地產？
- 什麼因素影響房價？
- 什麼樣的房產適合新手投資者？
- 購買房地產時應注意什麼？
- 需要考慮哪些成本？
- 如何安排資金流？
- 投資房地產的風險
- 房地產投資者的7個黃金秘訣
- 投資房地產的親身經驗
為什麼要投資房地產？
在研究如何投資房地產之前，我們將討論為什麼投資房地產如此有吸引力。通過房地產投資，你可以得到雙倍回報，也可以使用槓桿。此外，房地產是抵禦通貨膨脹的良好保護，並且隨著租房市場的增長，從長遠來看，你的投資很有可能獲得更多的價值。
雙倍回報
雙倍回報使房地產的投資非常有吸引力。第一種回報是在將來以較高的價格出售房地產。從長遠來看，房地產價格一直會上漲。這是因為對房屋的需求僅在增加。如果在未來出售該物業，你將獲得豐厚的回報。
第二種回報是租金。這使你可以在短期內通過房地產投資賺取利潤。你可以使用租金支付物業維護費用。如果是良好的投資，你將可以在扣除所有這些費用後每月獲利。
房價從長期看一直在上漲
運用槓桿
眾所周知，你可以藉錢來投資房地產。這使投資房地產非常有吸引力。你通常不直接支付全部房款，而是從銀行貸款大部分房款。
大多數情況下，你可以貸款大概80%的房款，意味著你需要提供20％的費用。但你將受益於100％的價值增長，並且還可以收到租金。在抵押貸款利率低的情況下，向銀行貸款就是使用槓桿來大幅提高收益。
當然，使用槓桿並非完全沒有風險。當房地產市場陷入低迷時期時，你還是要繼續支付每月費用。如果你無法做到，那麼就會被迫以較低的價格出售房屋，從而損失你的投資。
讓我們通過兩個例子來說明槓桿效應。購買房屋的價格（包括成本）為200萬元。張先生用自己的錢購買了房屋，可以每年獲得10萬元的租金收入。這樣他的回報率為5％。
而李小姐從銀行借了房款的80％，因此她支付首付40萬元，租金收入仍然是10萬美元。她的回報達到了25％。當然，算上融資成本，每年的成本有可能低於25％，但仍比5%要高得多。因此，你可以利用槓桿來獲得更高的回報。
防止通貨膨脹
投資房地產的另一個優勢是，它可以保護你免受通貨膨脹的影響。通貨膨脹是產品價格每年上漲的過程。這使你存在銀行的錢的價值越來越少。
通過將錢投入房地產，可以避免通貨膨脹帶來的負面影響。這是因為房價隨通貨膨脹而上漲。這樣就可以保護自己免受貨幣貶值！
價格水平隨時間急劇上升
靈活度高
如果你是房地產的所有者，你可以隨時決定再次出售房屋。如果你遇到財務上的問題，也可以出售房屋。但是，在這種情況下，你必須考慮到你可能會損失投資。房價從長期來看會上升，但短期內可能會下降。
因此，投資房地產從長期的角度看很重要。否則你的房地產投資可能會損失很多錢。
住房租賃市場正在增長
在城市裡，對優質出租房的需求仍在上升。尤其在大城市，住房嚴重短缺。當需求超過供應時，價格上漲。你就可以用房子獲得良好的回報。但在合適的位置買房很重要。這樣可以防止房屋長時間空置。
投資房地產的三種方法
方法一：購買房地產股票
第一個選擇是購買投資房地產公司的股票。這適用於每個人，即使你的資金很少。如今，你可以使用在線券商以低至100美元的價格購買股票。許多供應商不收取任何佣金，這有可能獲得良好的收益。購買股票時，你不是房地產投資的所有者。因此，這是一種間接投資房地產的方式。檢查公司的資產負債表很重要，這樣可以確保公司將來也能夠履行其義務。
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方法二：購買房地產基金
你也可以使用基金投資房地產。基金通常將投資者的資產投資於各種房地產項目。在投資之前，徹底調查該基金在哪裡運作很重要。研究項目是否可靠。如果不靠譜，你可能會損失全部投資。
投資基金的缺點是你無法使用槓桿。銀行不會藉錢給你投資基金。並且你的回報將取決於你可以投入該基金的金額。
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方法三：購買房地產
如果有機會，自己購買房地產會很有吸引力。投資房地產時，你將擁有完全的控制權。這樣便沒有其他人可以代表你做出決定。你還可以通過利用外部融資來。
在本篇文章的後半部分，你將了解如何投資於一個有潛力的房地產。
有哪些類型的房地產？
你可以投資很多不同的房地產。可以選擇投資於房屋，商業房地產，學區房/學生房，度假房，建築用地和車庫。
普通住宅
住宅最適合新手投資者。可以是一整棟房子，也可以是公寓。當購買公寓時，通常會有一個業主協會在建築物的內外都有很多發言權。不過，對於新手房地產投資者而言，投資公寓可能是一個不錯的選擇。
商業房地產
你也可以選擇投資商業房地產。例如辦公室或商店。這種類型的財產的潛在回報通常更高。同時風險也高得多。商業物業的空置率要高得多，其結果更多取決於經濟環境。因此，重要的是要在購買商業地產之前知道自己在做什麼。
學區房/學生房
在許多情況下，你還可以把房屋出租給學生。但學生可能會留下很多使用痕跡。學生房也意味著更多的工作。學生只待一小段時間，因此你通常必須草擬一份新合同並找到新租戶。但是，如果在一間住所中有多個學生，則可以顯著提高潛在的投資回報率。
渡假房產
你也可以選擇投資度假屋。但作為純投資，這通常不是最佳選擇。度假屋的回報率通常很低，尤其是在淡季，很難將房屋出租。此外，你需要安排處理流向不同短期租戶的流程。因此，僅當你想定期使用度假屋時，再購買它。
建築用地
你也可以選擇投資土地或建築用地。但是，這樣做有一個很大的缺點：空地不會給你直接收益。您可以出租房屋或辦公樓，從而立即建立每月現金流量。但這不適用於土地。因此，這種投資方式更具投機性。購買土地是希望將來會有更多價值。如果你很有錢，當然可以使用土地自己開發一些東西，但是對於大多數私人投資者而言，這不是一種明智的選擇。
車庫和停車位
通過購買車庫和停車位，你可以獲得良好的回報。停車庫的位置非常重要。如果附近有免費停車場，那你不會賺很多錢。
投資停車位的缺點是你必須購買很多才能獲得可觀的回報。每個單獨的車庫或停車位都會帶來額外的工作。政府還試圖減少汽車的使用。因此，如今投資於車庫或停車場並不是最安全的選擇。
什麼因素影響房價？
在開始投資房地產之前，您必須確切了解房地產市場的運作方式。基礎很簡單：供需決定了房屋的價格。當更多的人正在尋找房子時，價格上漲。當然還有其他的因素。
股市氣候與經濟
當人們對未來充滿信心時，他們會更願意投資。當經濟狀況不佳時，人們反而會猶豫買房。因此房價在經濟繁榮時期表現更好。
借貸能力
大多數人家裡沒有一袋大錢可以一口氣買下一個房子。因此，他們首先必須通過銀行借款。當相對容易借錢時，你會看到更多的人可以買房。需求增加，房價上漲。
利息在藉貸能力中起著重要作用。當抵押貸款利率較低時，你可以藉入更多金額。這可能導致房價進一步上漲。當利率急劇上升時，你會看到房價下降。
近年來利率急劇下降
政府政策
政府的住房政策也起著重要作用。如果政府沒有建造足夠的新房屋，供應將不會充分增加。如果需求增加，價格將上漲。地方當局也對房價產生很大影響。當某個街區建了新的，更豪華的設施而變得越來越受歡迎時，價格就會上漲。
什麼樣的房產適合新手投資者？
當你是新手房地產投資者時，最好投資住宅。兩室或三室公寓的回報率相對較高，而維護成本卻相對較低。
整棟的房子相對來說會更麻煩一點。其表面積較大，因此維護成本高得多。同時，你必須維護整個房子。對於公寓，此責任通常與其他公寓所有者分擔。
不建議購買一室公寓，因為人們通常只暫時居住在這些住房類型中。對與較大的公寓來說，每平方米的收益會降低。因此，最好購買兩間帶獨立臥室的小公寓，而不是一個帶幾間臥室的大公寓。
最後，建議不要購買豪華公寓。其價格高昂，而回報可忽略不計。租戶更傾向於查看該位置，並且通常不願意為美觀的木地板支付更多的費用。當你想購買公寓出租時，重要的是要專注於回報。
不要買豪華公寓
買房時要注意什麼？
當您決定投資公寓時，需要考慮一些因素。在本節中，我們將討論你需要考慮的內容。在購買房屋時，無論如何都應考慮其位置，佈局和細節。
新建築還是老建築
新建築的優點是房屋是全新的，沒有使用痕跡。因此，起初的維護成本將很低。你通常為此支付保費。投資新建的房屋肯定不便宜。
對於老建築來說，你可以支付更少的費用，但維護成本更高。歸根結底，無論是新建還是老建築，都沒關係。在實踐中，這兩種都可以帶來良好的回報。
現有的租賃合同
在某些情況下，房屋已被現有租戶租出。這可能是有利的。要找到一個好的租戶通常需要一定的金錢和時間。重要的是要徹底調查租戶是否支付市場租金。如果不是這種情況，你可能會陷入低租金。檢查租戶沒有給房子造成任何問題也很重要。
注意公共區域
仔細檢查公共區域很重要。當購買公寓時，你要避免因高昂的維護成本而損失大量金錢。例如公寓的走廊，大門等是否完好。
檢查業主協會的財務狀況也很重要。檢查資產負債表，並檢查是否已製定有效的維護計劃。確保手頭有足夠的現金。如果不是這種情況，將來你將突然不得不為額外的維護支付很多錢。
地理位置
房地產最重要的是它的位置。人們喜歡住在市中心。因此這裡的房價較高。在較偏遠的街區，房價可能會低很多。在那兒找到好的租戶也可能要困難得多。
因此，首先調查並確定哪些街區很受歡迎。您還可以在租賃網站上進行一些研究，以查看可以快速輕鬆地將哪些鄰居房屋出租。一旦知道了什麼是有吸引力的地點，就可以開始在這些社區中尋找投資物業。
您可以輕鬆地在互聯網上研究熱門社區
房屋佈局
研究公寓的佈局也很重要。思考你想租給哪類人。如果是老年人，那樓梯多和門檻高的房屋可能不太適合。因此不要從你的喜好看房子，而是從潛在租戶的喜好看房子。
有幾點是幾乎每個人都喜歡的。例如採光好和實用的佈局。人們不喜歡生活在黑暗的屋子裡。因此，購買房屋時請務必考慮這些因素。
畫龍點睛
租戶喜歡看浴室和廚房的細節。因此，請確保這些區域保持整潔。它們不必非常豪華，但一定不能不整潔。你可以在地板上使用簡單但美觀的材料，例如層壓板。昂貴的鑲木地板只會導致高昂的維護成本，作為房東，你將無法獲得任何回報。
帶不帶家具？
在大城市，帶家具的房子可能會很有吸引力。當你出租帶家具的房屋時，你可以迅速收取200元的額外租金。如果你以4000元的價格購買簡單的家具，則每年將獲得此金額60％的回報！購買簡單但堅固的家具可以為你帶來豐厚的回報。在許多情況下，甚至可以在購買公寓時接管前任業主的家具。
並非所有租戶都喜歡帶家具的房子。相反，一些租戶希望自由地按自己的意願安排房屋。
需要考慮哪些成本？
當然，擁有財產涉及成本。我們將討論你需要考慮的不同費用。你主要應考慮購買成本，租賃成本和維護成本。
購買成本
當你購買房屋時，你不僅要支付房屋的首付，你還支付購買費用。購買成本包括任何稅項以及草擬購買協議和交付契據的公證費。當你需要抵押時，你還要向抵押貸款人支付資訊費用。
出租成本
你可以選擇自己打理出租房，你就需要自己尋找租房者，並且你必須自己草擬所有合同。如果沒有經驗，這是一個冒險的選擇。例如你是否知道如何挑選好的租客，是否知道租客的權利，並且你應該知道當租客不支付房租時該怎麼辦。
對於大多數人而言，明智的做法是使用房地產經紀人來尋找租客。你通常需要為此支付一個月的租金。特別是當租戶租房較長時間時，成本相對有限。通過專業人員採取此步驟，你將獲得很多額外的安全保護。
退房時，專業人員還將檢查房客是否造成了不合理的損害。在這種情況下，你可以扣留押金或迫使租戶修復損壞。即使房客拒絕支付房租，房地產經紀人也可以幫助你遵循正確的程序。
維修費用
公寓也時常需要維護。例如，暖氣可能發生故障。最好每年為此留出一個月的租金。這樣你可以確定自己始終有足夠的錢來支付這些費用。
你有責任確保公寓可以居住。當水龍頭漏水或暖氣發生故障時，租戶會打電話給你，你需要迅速解決。當你在度假時，這可能會非常不便。這就是為什麼外包給第三方會省很多精力。
維修費用大概是租金的2-4％。對於這一百分比，租客也需要對房子有較好的維護。這樣你就可以保證一定的回報率。
如何安排資金流？
大多數投資者不會用現金支付房產。因此，重要的是要了解如何安排投資物業的融資。
使用當前房屋的貸款
噹噹前房屋增值或已經償還了相當多的房屋費用時，你可以選擇將剩餘價值用於融資。當你的收入足夠高時，就很容易利用它。
如果要使用超額價值，則必須與銀行聯繫。在某些情況下，你將需要自費評估房屋，以證明確實存在超額價值。然後，你可以提高房屋抵押貸款，並使用這筆錢購買第二套房屋。
投資抵押貸款
你也可以選擇購買帶有投資貸款的第二套房子。使用投資抵押貸款時，不會考慮你的收入。僅考慮房產的估計租金收入。
當你進行投資抵押貸款時，你將需要投入相當多的錢。在大多數情況下，在租賃條件下，你將必須支付財產價值的10％至20％。你還必須考慮到投資抵押貸款的利率大大高於正常抵押貸款的利率。同時，免息期要短得多。
兩者結合
你也可以選擇同時使用這兩個選項。例如，你可以使用你的當前房屋帶來所需的10％到20％的存款。然後你可以使用投資抵押貸款為剩餘的多餘房屋提供資金。
如果你可以用剩餘價值為整個房屋供資，則也可以選擇此選項。這樣你可以購買幾套房產，而不是一個。從而可以立即最大程度地利用前述槓桿效應。但執行此操作時，你必須格外小心：即使在困難時期，你也必須能夠負擔費用。因此，在這種情況下，你需要更大的財務緩衝。
投資房地產的風險
房地產投資並非沒有風險。投資房地產時，必須考慮很多風險。例如，房屋價格急劇下跌的風險。你也可能在房屋閒置時賠錢。房客也會引起問題：他們可能對你的房屋造成損壞或拒絕支付租金。
房價下跌
在短期內，房價可能會下跌。在經濟危機期間，價格有時會下降多達10％或更多。因此，請始終以長遠的眼光投資房地產。僅在你打算擁有至少十年的時間購買房屋。在逢低期間，你仍然可以通過出租該物業來獲得正回報。
房屋閒置
房屋閒置意味著花錢。畢竟你支付了融資成本，但是暫時沒有租金。當租賃市場表現不佳時，明智的做法是降低租金。最好以較低的價格出租房屋，而不要完全沒有房地產收入。
房屋損傷
房客可能會損壞您的財產。確保您具有正確的入住和退房程序，以便使租戶承擔責任。如果你要求押金，則至少可以使用它來修復任何損壞。
拖欠租金
租戶可能突然停止支付房租。你也可以為此使用押金。你必須先發送多個提醒，然後才能開始驅逐租戶。拖欠租金可能會花費你幾個月的租金。
意外支出
你可能會面臨意外費用。例如暖氣可能發生故障。因此，請始終提供一個緩衝區，以便你可以承擔這些意外費用。
房地產投資者的7個黃金秘訣
你現在已經有了足夠的知識來投資自己的第一筆物業。在本文結束，我們提供了九個黃金技巧，以幫助你進行首次房地產投資。
不要等太久
許多人在買第一套房子之前猶豫很久。只要你通過租金收入立即獲得正回報，房地產投資就是一個不錯的選擇。這種投資比股票投資的風險要小，並且可以確保你的資金每天都不會貶值。讓你的錢為你服務，而不是總為你的錢而服務！
注意位置
位置很關鍵！最好在中央且交通便利的位置購買公寓。當附近有商店時，房產的吸引力就增加了。附近有便捷的公共交通也十分重要。
計算現實的回報
許多人計算過於樂觀的高收益。房地產經紀人一般會美化事實，以迅速出售他們的房屋。重要的是要考慮所有額外的可能的成本。例如，考慮一下空置成本或由於較高的利率而導致的未來較高成本。
篩選租戶
不要接受盲目申請的第一個租戶。這個人將在你的房子裡住很長的時間。租戶受到各種法律的保護，當租客選擇不支付租金或拆破壞房屋，你的投資回報可能會急劇下降。因此，在許多情況下，建議在選擇租戶時使用房地產經紀人。
購買普通財產
不要去購買豪華公寓或者有奇怪構造的公寓。標準的普通公寓通常可提供最佳回報。當你自己住在那裡時，豪華的原始佈局可能會很好，但是實際上它們並不是很實用。始終以投資者的眼光來看房產。
要求押金
在租用公寓之前，請始終要求押金並拍下清晰的照片。這樣一來，租期結束後立即可以清楚地知道租戶是否遵守了規定。如果不是這種情況，你可以使用押金賠償損失。如果房客拒絕付款，你也可以使用押金。
獲得正現金流量
始終購買直接帶來正現金流的房產。如果從第一天房產只會讓你花錢，這意味著並不是明確的選擇。如果你想賭博推測價格會上漲，若遇到房價下跌，會給你帶來糟糕的投資困境。這就是為什麼你應該始終僅投資產生正現金流的房屋。
不要糾結於某一個房產
避免愛上一個房產，非它不可。記住你購買房產來投資，而不是自己居住。因此你要做的就是宣告你對交易的熱愛。這些數字有效嗎？那麼就是一個有吸引力的選擇。
不要害怕談判
許多人花時間在超市收集衛生紙的優惠券，卻忘了在購買房屋時進行談判。因此嘗試去談判，嘗試降低價格或嘗試獲得額外的東西。例如，可以免費得到所有的家具，這最終將為你節省很多工作。
我自己的房地產經驗
我也剛剛開始積極投資房地產。我用家裡的剩餘價值在阿姆斯特丹買了一間小公寓出租。由於低利率，物業的租金收入將償還抵押貸款。我已將利息固定為十年，以便可以確保至少有10年的正現金流量。 10年後，可以還清1/3的房地產貸款，所以我始終有機會再次出售它。
明年我打算再買房子。我的目標是平均每年購買一棟新房屋。這樣我將慢慢積累可觀的第二筆收入。但這種投資形式非常資本密集：因此，我是否能夠積累足夠的資本來借錢還有待觀察。
