如何投资房地产：投资房地产的终极指南
投资房地产是一直以来的热门项目。如果你有一笔收入，若只存进银行，由于通货膨胀只会越来越少。从长远来看，房地产市场一直表现良好。在本文中，你将了解如何投资于房地产，并且如何从中受益。
快速导览
在本综合指南中，我们涵盖了投资房地产时需要了解的所有内容。你可以在下面直接跳转到想看的章节 ：
- 为什么要投资房地产？
- 投资房地产的三种方法
- 有哪些类型的房地产？
- 什么因素影响房价？
- 什么样的房产适合新手投资者？
- 购买房地产时应注意什么？
- 需要考虑哪些成本？
- 如何安排资金流？
- 投资房地产的风险
- 房地产投资者的7个黄金秘诀
- 投资房地产的亲身经验
为什么要投资房地产？
在研究如何投资房地产之前，我们将讨论为什么投资房地产如此有吸引力。通过房地产投资，你可以得到双倍回报，也可以使用杠杆。此外，房地产是抵御通货膨胀的良好保护，并且随着租房市场的增长，从长远来看，你的投资很有可能获得更多的价值。
双倍回报
双倍回报使房地产的投资非常有吸引力。第一种回报是在将来以较高的价格出售房地产。从长远来看，房地产价格一直会上涨。这是因为对房屋的需求仅在增加。如果在未来出售该物业，你将获得丰厚的回报。
第二种回报是租金。这使你可以在短期内通过房地产投资赚取利润。你可以使用租金支付物业维护费用。如果是良好的投资，你将可以在扣除所有这些费用后每月获利。
房价从长期看一直在上涨
运用杠杆
众所周知，你可以借钱来投资房地产。这使投资房地产非常有吸引力。你通常不直接支付全部房款，而是从银行贷款大部分房款。
大多数情况下，你可以贷款大概80%的房款，意味着你需要提供20％的费用。但你将受益于100％的价值增长，并且还可以收到租金。在抵押贷款利率低的情况下，向银行贷款就是使用杠杆来大幅提高收益。
当然，使用杠杆并非完全没有风险。当房地产市场陷入低迷时期时，你还是要继续支付每月费用。如果你无法做到，那么就会被迫以较低的价格出售房屋，从而损失你的投资。
让我们通过两个例子来说明杠杆效应。购买房屋的价格（包括成本）为200万元。张先生用自己的钱购买了房屋，可以每年获得10万元的租金收入。这样他的回报率为5％。
而李小姐从银行借了房款的80％，因此她支付首付40万元，租金收入仍然是10万美元。她的回报达到了25％。当然，算上融资成本，每年的成本有可能低于25％，但仍比5%要高得多。因此，你可以利用杠杆来获得更高的回报。
防止通货膨胀
投资房地产的另一个优势是，它可以保护你免受通货膨胀的影响。通货膨胀是产品价格每年上涨的过程。这使你存在银行的钱的价值越来越少。
通过将钱投入房地产，可以避免通货膨胀带来的负面影响。这是因为房价随通货膨胀而上涨。这样就可以保护自己免受货币贬值！
价格水平随时间急剧上升
灵活度高
如果你是房地产的所有者，你可以随时决定再次出售房屋。如果你遇到财务上的问题，也可以出售房屋。但是，在这种情况下，你必须考虑到你可能会损失投资。房价从长期来看会上升，但短期内可能会下降。
因此，投资房地产从长期的角度看很重要。否则你的房地产投资可能会损失很多钱。
住房租赁市场正在增长
在城市里，对优质出租房的需求仍在上升。尤其在大城市，住房严重短缺。当需求超过供应时，价格上涨。你就可以用房子获得良好的回报。但在合适的位置买房很重要。这样可以防止房屋长时间空置。
投资房地产的三种方法
方法一：购买房地产股票
第一个选择是购买投资房地产公司的股票。这适用于每个人，即使你的资金很少。如今，你可以使用在线券商以低至100美元的价格购买股票。许多供应商不收取任何佣金，这有可能获得良好的收益。购买股票时，你不是房地产投资的所有者。因此，这是一种间接投资房地产的方式。检查公司的资产负债表很重要，这样可以确保公司将来也能够履行其义务。
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方法二：交易房地产基金
你也可以使用基金投资房地产。基金通常将投资者的资产投资于各种房地产项目。在投资之前，彻底调查该基金在哪里运作很重要。研究项目是否可靠。如果不靠谱，你可能会损失全部投资。
投资基金的缺点是你无法使用杠杆。银行不会借钱给你投资基金。并且你的回报将取决于你可以投入该基金的金额。
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方法三：购买房地产
如果有机会，自己购买房地产会很有吸引力。投资房地产时，你将拥有完全的控制权。这样便没有其他人可以代表你做出决定。你还可以通过利用外部融资来。
在本篇文章的后半部分，你将了解如何投资于一个有潜力的房地产。
有哪些类型的房地产？
你可以投资很多不同的房地产。可以选择投资于房屋，商业房地产，学区房/学生房，度假房，建筑用地和车库。
普通住宅
住宅最适合新手投资者。可以是一整栋房子，也可以是公寓。当购买公寓时，通常会有一个业主协会在建筑物的内外都有很多发言权。不过，对于新手房地产投资者而言，投资公寓可能是一个不错的选择。
商业房地产
你也可以选择投资商业房地产。例如办公室或商店。这种类型的财产的潜在回报通常更高。同时风险也高得多。商业物业的空置率要高得多，其结果更多取决于经济环境。因此，重要的是要在购买商业地产之前知道自己在做什么。
学区房/学生房
在许多情况下，你还可以把房屋出租给学生。但学生可能会留下很多使用痕迹。学生房也意味着更多的工作。学生只待一小段时间，因此你通常必须草拟一份新合同并找到新租户。但是，如果在一间住所中有多个学生，则可以显着提高潜在的投资回报率。
渡假房产
你也可以选择投资度假屋。但作为纯投资，这通常不是最佳选择。度假屋的回报率通常很低，尤其是在淡季，很难将房屋出租。此外，你需要安排处理流向不同短期租户的流程。因此，仅当你想定期使用度假屋时，再购买它。
建筑用地
你也可以选择投资土地或建筑用地。但是，这样做有一个很大的缺点：空地不会给你直接收益。您可以出租房屋或办公楼，从而立即建立每月现金流量。但这不适用于土地。因此，这种投资方式更具投机性。购买土地是希望将来会有更多价值。如果你很有钱，当然可以使用土地自己开发一些东西，但是对于大多数私人投资者而言，这不是一种明智的选择。
车库和停车位
通过购买车库和停车位，你可以获得良好的回报。停车库的位置非常重要。如果附近有免费停车场，那你不会赚很多钱。
投资停车位的缺点是你必须购买很多才能获得可观的回报。每个单独的车库或停车位都会带来额外的工作。政府还试图减少汽车的使用。因此，如今投资于车库或停车场并不是最安全的选择。
什么因素影响房价？
在开始投资房地产之前，您必须确切了解房地产市场的运作方式。基础很简单：供需决定了房屋的价格。当更多的人正在寻找房子时，价格上涨。当然还有其他的因素。
股市气候与经济
当人们对未来充满信心时，他们会更愿意投资。当经济状况不佳时，人们反而会犹豫买房。因此房价在经济繁荣时期表现更好。
借贷能力
大多数人家里没有一袋大钱可以一口气买下一个房子。因此，他们首先必须通过银行借款。当相对容易借钱时，你会看到更多的人可以买房。需求增加，房价上涨。
利息在借贷能力中起着重要作用。当抵押贷款利率较低时，你可以借入更多金额。这可能导致房价进一步上涨。当利率急剧上升时，你会看到房价下降。
近年来利率急剧下降
政府政策
政府的住房政策也起着重要作用。如果政府没有建造足够的新房屋，供应将不会充分增加。如果需求增加，价格将上涨。 地方当局也对房价产生很大影响。当某个街区建了新的，更豪华的设施而变得越来越受欢迎时，价格就会上涨。
什么样的房产适合新手投资者？
当你是新手房地产投资者时，最好投资住宅。两室或三室公寓的回报率相对较高，而维护成本却相对较低。
整栋的房子相对来说会更麻烦一点。其表面积较大，因此维护成本高得多。同时，你必须维护整个房子。对于公寓，此责任通常与其他公寓所有者分担。
不建议购买一室公寓，因为人们通常只暂时居住在这些住房类型中。对与较大的公寓来说，每平方米的收益会降低。因此，最好购买两间带独立卧室的小公寓，而不是一个带几间卧室的大公寓。
最后，建议不要购买豪华公寓。其价格高昂，而回报可忽略不计。租户更倾向于查看该位置，并且通常不愿意为美观的木地板支付更多的费用。当你想购买公寓出租时，重要的是要专注于回报。
不要买豪华公寓
买房时要注意什么？
当您决定投资公寓时，需要考虑一些因素。在本节中，我们将讨论你需要考虑的内容。在购买房屋时，无论如何都应考虑其位置，布局和细节。
新建筑还是老建筑
新建筑的优点是房屋是全新的，没有使用痕迹。因此，起初的维护成本将很低。你通常为此支付保费。投资新建的房屋肯定不便宜。
对于老建筑来说，你可以支付更少的费用，但维护成本更高。归根结底，无论是新建还是老建筑，都没关系。在实践中，这两种都可以带来良好的回报。
现有的租赁合同
在某些情况下，房屋已被现有租户租出。这可能是有利的。要找到一个好的租户通常需要一定的金钱和时间。重要的是要彻底调查租户是否支付市场租金。如果不是这种情况，你可能会陷入低租金。检查租户没有给房子造成任何问题也很重要。
注意公共区域
仔细检查公共区域很重要。当购买公寓时，你要避免因高昂的维护成本而损失大量金钱。例如公寓的走廊，大门等是否完好。
检查业主协会的财务状况也很重要。检查资产负债表，并检查是否已制定有效的维护计划。确保手头有足够的现金。如果不是这种情况，将来你将突然不得不为额外的维护支付很多钱。
地理位置
房地产最重要的是它的位置。人们喜欢住在市中心。因此这里的房价较高。在较偏远的街区，房价可能会低很多。在那儿找到好的租户也可能要困难得多。
因此，首先调查并确定哪些街区很受欢迎。您还可以在租赁网站上进行一些研究，以查看可以快速轻松地将哪些邻居房屋出租。一旦知道了什么是有吸引力的地点，就可以开始在这些社区中寻找投资物业。
您可以轻松地在互联网上研究热门社区
房屋布局
研究公寓的布局也很重要。思考你想租给哪类人。如果是老年人，那楼梯多和门槛高的房屋可能不太适合。因此不要从你的喜好看房子，而是从潜在租户的喜好看房子。
有几点是几乎每个人都喜欢的。例如采光好和实用的布局。人们不喜欢生活在黑暗的屋子里。因此，购买房屋时请务必考虑这些因素。
画龙点睛
租户喜欢看浴室和厨房的细节。因此，请确保这些区域保持整洁。它们不必非常豪华，但一定不能不整洁。你可以在地板上使用简单但美观的材料，例如层压板。昂贵的镶木地板只会导致高昂的维护成本，作为房东，你将无法获得任何回报。
带不带家具？
在大城市，带家具的房子可能会很有吸引力。当你出租带家具的房屋时，你可以迅速收取200元的额外租金。如果你以4000元的价格购买简单的家具，则每年将获得此金额60％的回报！购买简单但坚固的家具可以为你带来丰厚的回报。在许多情况下，甚至可以在购买公寓时接管前任业主的家具。
并非所有租户都喜欢带家具的房子。相反，一些租户希望自由地按自己的意愿安排房屋。
需要考虑哪些成本？
当然，拥有财产涉及成本。我们将讨论你需要考虑的不同费用。你主要应考虑购买成本，租赁成本和维护成本。
购买成本
当你购买房屋时，你不仅要支付房屋的首付，你还支付购买费用。购买成本包括任何税项以及草拟购买协议和交付契据的公证费。当你需要抵押时，你还要向抵押贷款人支付资讯费用。
出租成本
你可以选择自己打理出租房，你就需要自己寻找租房者，并且你必须自己草拟所有合同。如果没有经验，这是一个冒险的选择。例如你是否知道如何挑选好的租客，是否知道租客的权利，并且你应该知道当租客不支付房租时该怎么办。
对于大多数人而言，明智的做法是使用房地产经纪人来寻找租客。你通常需要为此支付一个月的租金。特别是当租户租房较长时间时，成本相对有限。通过专业人员采取此步骤，你将获得很多额外的安全保护。
退房时，专业人员还将检查房客是否造成了不合理的损害。在这种情况下，你可以扣留押金或迫使租户修复损坏。即使房客拒绝支付房租，房地产经纪人也可以帮助你遵循正确的程序。
维修费用
公寓也时常需要维护。例如，暖气可能发生故障。最好每年为此留出一个月的租金。这样你可以确定自己始终有足够的钱来支付这些费用。
你有责任确保公寓可以居住。当水龙头漏水或暖气发生故障时，租户会打电话给你，你需要迅速解决。当你在度假时，这可能会非常不便。这就是为什么外包给第三方会省很多精力。
维修费用大概是租金的2-4％。对于这一百分比，租客也需要对房子有较好的维护。这样你就可以保证一定的回报率。
如何安排资金流？
大多数投资者不会用现金支付房产。因此，重要的是要了解如何安排投资物业的融资。
使用当前房屋的贷款
当当前房屋增值或已经偿还了相当多的房屋费用时，你可以选择将剩余价值用于融资。当你的收入足够高时，就很容易利用它。
如果要使用超额价值，则必须与银行联系。在某些情况下，你将需要自费评估房屋，以证明确实存在超额价值。然后，你可以提高房屋抵押贷款，并使用这笔钱购买第二套房屋。
投资抵押贷款
你也可以选择购买带有投资贷款的第二套房子。使用投资抵押贷款时，不会考虑你的收入。仅考虑房产的估计租金收入。
当你进行投资抵押贷款时，你将需要投入相当多的钱。在大多数情况下，在租赁条件下，你将必须支付财产价值的10％至20％。你还必须考虑到投资抵押贷款的利率大大高于正常抵押贷款的利率。同时，免息期要短得多。
两者结合
你也可以选择同时使用这两个选项。例如，你可以使用你的当前房屋带来所需的10％到20％的存款。然后你可以使用投资抵押贷款为剩余的多余房屋提供资金。
如果你可以用剩余价值为整个房屋供资，则也可以选择此选项。这样你可以购买几套房产，而不是一个。从而可以立即最大程度地利用前述杠杆效应。但执行此操作时，你必须格外小心：即使在困难时期，你也必须能够负担费用。因此，在这种情况下，你需要更大的财务缓冲。
投资房地产的风险
房地产投资并非没有风险。投资房地产时，必须考虑很多风险。例如，房屋价格急剧下跌的风险。你也可能在房屋闲置时赔钱。房客也会引起问题：他们可能对你的房屋造成损坏或拒绝支付租金。
房价下跌
在短期内，房价可能会下跌。在经济危机期间，价格有时会下降多达10％或更多。因此，请始终以长远的眼光投资房地产。仅在你打算拥有至少十年的时间购买房屋。在逢低期间，你仍然可以通过出租该物业来获得正回报。
房屋闲置
房屋闲置意味着花钱。毕竟你支付了融资成本，但是暂时没有租金。当租赁市场表现不佳时，明智的做法是降低租金。最好以较低的价格出租房屋，而不要完全没有房地产收入。
房屋损伤
房客可能会损坏您的财产。确保您具有正确的入住和退房程序，以便使租户承担责任。如果你要求押金，则至少可以使用它来修复任何损坏。
拖欠租金
租户可能突然停止支付房租。你也可以为此使用押金。你必须先发送多个提醒，然后才能开始驱逐租户。拖欠租金可能会花费你几个月的租金。
意外支出
你可能会面临意外费用。例如暖气可能发生故障。因此，请始终提供一个缓冲区，以便你可以承担这些意外费用。
房地产投资者的7个黄金秘诀
你现在已经有了足够的知识来投资自己的第一笔物业。在本文结束，我们提供了九个黄金技巧，以帮助你进行首次房地产投资。
不要等太久
许多人在买第一套房子之前犹豫很久。只要你通过租金收入立即获得正回报，房地产投资就是一个不错的选择。这种投资比股票投资的风险要小，并且可以确保你的资金每天都不会贬值。让你的钱为你服务，而不是总为你的钱而服务！
注意位置
位置很关键！最好在中央且交通便利的位置购买公寓。当附近有商店时，房产的吸引力就增加了。附近有便捷的公共交通也十分重要。
计算现实的回报
许多人计算过于乐观的高收益。房地产经纪人一般会美化事实，以迅速出售他们的房屋。重要的是要考虑所有额外的可能的成本。例如，考虑一下空置成本或由于较高的利率而导致的未来较高成本。
筛选租户
不要接受盲目申请的第一个租户。这个人将在你的房子里住很长的时间。租户受到各种法律的保护，当租客选择不支付租金或拆破坏房屋，你的投资回报可能会急剧下降。因此，在许多情况下，建议在选择租户时使用房地产经纪人。
购买普通财产
不要去购买豪华公寓或者有奇怪构造的公寓。标准的普通公寓通常可提供最佳回报。当你自己住在那里时，豪华的原始布局可能会很好，但是实际上它们并不是很实用。始终以投资者的眼光来看房产。
要求押金
在租用公寓之前，请始终要求押金并拍下清晰的照片。这样一来，租期结束后立即可以清楚地知道租户是否遵守了规定。如果不是这种情况，你可以使用押金赔偿损失。如果房客拒绝付款，你也可以使用押金。
获得正现金流量
始终购买直接带来正现金流的房产。如果从第一天房产只会让你花钱，这意味着并不是明确的选择。如果你想赌博推测价格会上涨，若遇到房价下跌，会给你带来糟糕的投资困境。这就是为什么你应该始终仅投资产生正现金流的房屋。
不要纠结于某一个房产
避免爱上一个房产，非它不可。记住你购买房产来投资，而不是自己居住。因此你要做的就是宣告你对交易的热爱。这些数字有效吗？那么就是一个有吸引力的选择。
不要害怕谈判
许多人花时间在超市收集卫生纸的优惠券，却忘了在购买房屋时进行谈判。因此尝试去谈判，尝试降低价格或尝试获得额外的东西。例如，可以免费得到所有的家具，这最终将为你节省很多工作。
我自己的房地产经验
我也刚刚开始积极投资房地产。我用家里的剩余价值在阿姆斯特丹买了一间小公寓出租。由于低利率，物业的租金收入将偿还抵押贷款。我已将利息固定为十年，以便可以确保至少有10年的正现金流量。10年后，可以还清1/3的房地产贷款，所以我始终有机会再次出售它。
明年我打算再买房子。我的目标是平均每年购买一栋新房屋。这样我将慢慢积累可观的第二笔收入。但这种投资形式非常资本密集：因此，我是否能够积累足够的资本来借钱还有待观察。
